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上海房产税仅对新购住房案例分析帮你算账

发布时间:2019-08-16 19:20:38

  昨晚8时,上海市政府公布《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,办法规定从今天起,对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

  基本规定

  《办法》明确了征收对象:一是上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);二是非上海居民家庭在上海新购的住房(以下统称“应税住房”)。

  上海家庭人均免税60平米

  新购住房指今天起购买的住房,购房时间以购房合同上备案的日期为准。

  在此次试点中,对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积,下同)扣除,即,对上海家庭超过人均60平方米以上的住房面积才予以征税。而且,《办法》明确规定,只有居民家庭新购且属于第二套及以上住房,才和存量房合并计算为家庭全部住房面积。如果合并计算后,人均不超过60平方米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。

  本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。

  税率为0.6%或0.4%

  《办法》规定,纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的,由其法定监护人代为纳税。房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算,按年计征,不足一年的按月计算税额。

  根据《办法》,上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的税率,即:适用税率暂定0.6%,但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

  初期按交易价70%计税

  《办法》规定,试点过程中计税依据为,参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

  综上所述,上海市应税住房应纳房产税税额的计算为:应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

  优惠政策

  成年子女结婚购首套房免税

  《办法》还规定了几种退还、免征房产税的情况。比如,上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按规定计算征收的房产税,可予退还;上海居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

  《办法》对在上海市工作生活的非上海市居民的基本居住需求,也给予一定优惠。比如,符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海居住证并在上海工作生活的,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

  此外,持有上海居住证满 年并在上海工作生活的购房人,其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有上海居住证但不满 年的购房人,其上述住房先按规定计算征收房产税,待持有上海居住证满 年并在上海工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

  计算器

  以一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为5 . 平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

  原有住房未超标

  如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,已超过免税标准,因此,该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。

  假如住房单价为每平方米2.5万元,以0.6%的税率计算,即:应纳房产税税额=超出标准部分(80平方米)×新购住房单价(2.5万元)×70%×税率(0.6%)=8400(元),即需要缴税8400元。

  原有住房已超标

  仍以一个三口之家的上海居民家庭为例,如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,由于该居民家庭原有人均住房面积达8 . 平方米,已超过免税标准,则新购住房的全部面积(即110平方米),须按规定缴纳房产税。即:应纳房产税税额=新购住房面积(110平方米)×新购住房单价×70%×税率。

  释疑

  昨天,上海市财政局、市地税局、市房管局有关负责人就房产税试点回答了提问。

  新政考虑居民基本居住需求

  如何体现差别化税收政策

  上海市开展对部分个人住房征收房产税试点,对居民家庭的基本居住需求给予了充分考虑,体现了差别化的税收政策。

  一是在征收对象上,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点,在将上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房作为应税住房的同时,给予当地居民家庭一定的人均免税住房面积扣除。

  二是在税收优惠上,上海市开展对部分个人住房征收房产税试点充分考虑了居民家庭的基本居住需求,给予了一定的税收优惠。

  三是在税率设定上,按照应税住房每平方米市场交易价格的不同情况,房产税税率实行0.6%或0.4%的差别化比例税率。

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